为加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求，规范配售型保障性住房管理工作，11月19日，广州市政府常务会议审议通过了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（简称《办法》）。《办法》明确,配售型保障性住房面向户籍家庭和人才（含非户籍人才）供应，重点保障人才。其中，申购人须在广州无自有产权住房且申购前3年内无房产转移记录、未享受购房优惠政策；户籍家庭须累计缴纳社保满3年，高层次人才和博士无社保年限要求，硕士须满1年、其他人才须满2年。
■新快报记者 黄闻禹 王彤 梁茹欣
筹建
以两居室、三居室成套住房为主
《办法》明确，除了划拨用地集中新建外，还可以结合实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房，也可以转化为配售型保障性住房。
根据《办法》,配售型保障性住房项目选址应布局在城镇开发边界内，优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域。在城市建成区，结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作，统筹优化规划指标，支持存量土地和空间用途转换，有效增加配售型保障性住房用地供给。在城市新建区，新增配售型保障性住房用地重点安排在轨道交通站点、公共交通枢纽、工业园区、高校、职业院校和战略性新兴产业聚集区等周边，具备教育、医疗等基本公共服务配套设施。
新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90平方米，以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主，与公共租赁住房、保障性租赁住房构建起有梯度、成体系的保障房供应格局。
申请
分户籍家庭和人才家庭两类
根据《办法》，配售型保障性住房应当以家庭为单位进行申请，申购家庭确定1名主申请人，其配偶为共同申请人。一个家庭只能拥有一套配售型保障性住房。申请家庭分为户籍家庭和人才家庭两类，准入条件包括户籍、住房、社保、年龄四方面内容。
对于户籍家庭，主申请人需有本市户籍且在广州市累计缴纳基本养老保险满36个月；主申请人、共同申请人及其未成年子女在本市无自有产权住房且申购前3年内在本市无自有产权住房转移记录、未享受购房优惠政策；单身申请人需年满30周岁。
对于人才家庭，无本市户籍要求，主申请人需满足相应的学历学位、职业资格或人才认定要求和前述住房要求；高层次人才、博士无社保年限要求，硕士须累计缴纳基本养老保险满1年、其他人才须满2年；单身申请人没有年龄要求。
销售
现房销售模式，封闭管理不得出租
根据《办法》，配售型保障性住房采取现房销售模式。在价格方面，配售型保障性住房按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，综合考虑住房保障政策、房地产市场情况，结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。其单套住房的销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。
配售型保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房。同时，配售型保障性住房不得出租、长期闲置。
持有配售型保障性住房期间，承购人在本市另行购买自有产权住房的，应当向建设运营机构申请通过回购方式退出所购配售型保障性住房，并妥善办理产权转让和退房手续。
户籍家庭承购人全体家庭成员户籍迁出本市，人才家庭承购人全体家庭成员不在本市工作和生活的，应当退回所购配售型保障性住房，由建设运营机构回购。
广州将收购90㎡以下存量商品房作保障房
近日，广州安居集团有限公司发布公告，在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房，有意参与的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。
据悉，广州安居集团有限公司或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等子公司作为收购主体实施收购。而收购价格和总收购金额并未披露。12月18日前，有意参与征集的房地产企业可现场送达资料，并发送电子扫描件到指定邮箱。
对此，有房产商已经做出反应。珠实地产相关负责人表示，已高度关注，公司内部将积极响应政府的相关政策号召，充分发挥自身优势，为促进房地产市场健康发展、满足市民多元化住房需求贡献力量。“针对此次保障房收购计划，珠实地产将会同相关部门保持密切沟通，一旦研判结果明确将通过官方渠道向公众通报相关信息。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，根据国家的最新政策，保障房筹集模式开始从增量建设转向增量和存量并举。从其他城市运作实践来看，存在的主要问题是，收购回来作保障性住房，无论租还是售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须得按照白菜价收购，这导致双方可能在价格上达不成一致，这是阻碍收购的最大障碍。同时，由于对未来房地产市场的走势预期存在差异，市场主体通过申请再贷款来收购的积极性尚待提升。
后续政策落地的可能性高不高？李宇嘉分析，从各地实践来看，收购的案例比较多，地方政府常态化的征拆、公租房筹集、城中村改造等，很多开始通过存量收购来解决。不过，贯彻保障房筹集新模式，且申请再贷款的案例并不多，主要是收购一些商办物业用作保障性租赁住房。一方面，开发商为保交房、偿债，愿意低价（比如打五折甚至更低）将商办物业卖给地方政府或国企。另一方面，很多商办物业规划在新兴产业园区、轨道交通周边，新市民、年轻人的租赁需求比较旺盛，出租回报率比较高。对于住宅项目，当价格止跌回稳趋势出现以后，交易案例才会明显增加。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，公告是当前严控增量、优化存量、提高质量的重要体现。包括杭州、深圳等市，全国在收储存量商品房用作保障房方面持续发力，目的是去库存，也为保障性住房筹集到了更好的房源。“广州最近市场表现不错，在止跌回稳的趋势下收储，有利于供需更好平衡。另外，现在地方政府专项债也可以去收储的话，金融支持力度更大。”
政策
京沪深普宅标准取消
广州预计很快跟进
11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。近日，北京上海两大一线城市发文，自2024年12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收也迎来调整。多位受访行业人士普遍认为，在政策导向下，广州也将加快出台，对购房成本降低将产生实质利好。
普通住宅与非普通住宅之间如何划分？目前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致。通常根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。以广州为例，“非普通住宅”指的是，住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）、单套建筑面积在144平方米以上、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上（不含1.2倍）的住宅。此条件以外的住宅划分为普通住宅。
广州是否会跟进成为业界关注的话题。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在上述税收宽松政策导向下，伴随着北京上海取消普通住宅和非普通住宅标准，广州预计在11月底加速跟进，这对降低交易成本，进一步提振市场交易行情具有积极作用。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓同样认为，在三部门统一首套房和二套房的契税和增值税征收标准，不再区分普通住宅和非普通住宅之后，各地继续执行这一标准的意义已经不大，预计广州也会效仿北京、上海，很快将会发文宣布取消。
业内认为，如果广州后续取消普通住宅与非普通住宅，对于部分新房项目特别是大户型的交易量将有明显拉升作用。肖文晓指出，从克而瑞统计的数据来看，今年1-10月广州一、二手房交易里面，144平方米以上的非普通住宅占比均不到10%，占比较为有限。不过，考虑到目前新房市场改善型需求的占比逐渐增大，特别是市区改善型楼盘的产品面积段也有增大的趋势，取消非普通住宅标准对于该类楼盘属于又一利好，交易税费成本降低之后，有利于提高买家选择大面积改善产品的积极性。